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Le « tenant knowledge » : une expertise au service des investisseurs

Avant de lancer la rénovation ou la restructuration d’un immeuble de bureaux, de nombreux investisseurs cherchent désormais à anticiper et analyser les attentes des futurs utilisateurs. Objectif : adapter l’actif aux nouveaux modes de travail et aux nouvelles pratiques.

Flexibilité, collaboratif, innovation et bien-être sont des actions propriétaires attendues par les locataires et qui ont chacune un impact technique, organisationnel, architectural voir marketing sur l’immeuble en cours de travaux.

Placer l’utilisateur au cœur du programme de rénovation ou de réhabilitation est devenu une pratique de plus en plus répandue chez les investisseurs (institutionnels, asset managers, family office, et promoteurs), constate Jean-Christian Perrin, directeur du développement du pôle Investisseurs de CD&B. C’est même devenu un enjeu stratégique, afin de se distinguer par rapport aux immeubles concurrents, ou de bénéficier d’une survaleur liée à ses qualités d’adaptabilité.

Anticiper la réponse aux besoins des utilisateurs

Si cet objectif est plus systématiquement pris en compte dans les programmes, il n’est pas facile à atteindre pour autant. « Comment adapter une rénovation, qu’il s’agisse des parties communes ou des parties privatives, sans connaître les futurs utilisateurs ? », s’interroge Jean-Christian Perrin. Il existe heureusement des tendances de fond et des sujets récurrents liés aux évolutions des modes d’organisation et de travail, comme la faculté de densifier le nombre de postes de travail pour une meilleur utilisation des surfaces, ou apporter de la modularité et de la connectivité aux espaces de travail (label « wiredScore pour les immeubles »). Le but est de proposer une flexibilité totale et ainsi favoriser le nomadisme dans l’immeuble.

On voit également apparaître des applications « immeuble », véritables plateformes qui centralisent tous les services liés à la vie au travail : services, parcours utilisateurs, module de réservation d’espaces de réunion, etc.

Cette connaissance des nouvelles attentes des futurs utilisateurs, autrement dit le « tenant knowledge », Jean-Christian Perrin y a accès en permanence, le sujet étant au cœur de l’activité du département Workplace de CD&B avec lequel il travaille en étroite collaboration.

De l’audit à la proposition de scénarii

Cette prise en compte des attentes des futurs utilisateurs implique aussi une évolution de l’offre proposée aux investisseurs. « Nous effectuons un accompagnement en quatre étapes, explique Jean-Christian Perrin. En amont, nous réalisons un audit technique, fonctionnel, mais aussi d’efficience de l’immeuble afin de proposer des pistes d’amélioration en fonction d’un scoring destiné à mesurer l’écart entre la situation initiale et l’objectif cible.

C’est seulement ensuite que nous proposons des scénarii de rénovation, en collaboration avec notre pôle Design ainsi que nos consultants Workplace. Nous travaillons également sur l’image de l’immeuble.

Quant aux travaux, CD&B les réalise en tant que contractant général, de façon à garantir les coûts et les délais. Cette démarche clé en main, de la réflexion en amont à la livraison, séduit. « Elle nous est demandée pour toute typologie d’actifs. Récemment, nous l’avons mise en œuvre sur un immeuble de bureaux d’une surface d’environ 12000 m² situé en première couronne appartenant à une compagnie d’assurance, ou encore pour un immeuble de 9000 m² à Aubervilliers pour le compte d’un asset manager », détaille Jean-Christian Perrin.

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